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収益物件を手に入れても、管理することの煩わしさから、時として貴重な物件を手放すということもあります。 では、管理するのにどのような物件が扱いやすいのかについてお話します。

ワンルームマンション業者の整理があり、以前なら1戸1500万円とか1800万円で売りに出さに比較して大きな宅地があり、物件価格が宅地価格さえ下回るものだということです。 たまたまこの物件の近くで親しい業者が土地分譲をしており、地域の地価について詳しく知ることが出来たのです。
物件の建物付き坪単価は25万円ですが、同地域の宅地が坪160万円で売出し中であり、すでに大半が売却されている状態だったのです。 これは利回りより不動産価値に妙味があるということで購入しました。
以上2つの相反する事例をお話しましたが、収益物件の購入に際しては、業者は今日より明日のこと、明日より明後日のことを気にかけながら決断をします。 いくら利回りが良いからといっても、10年後にその地域がゴーストタウンになる予兆のある街なら、誰も買いたいとは思わないでしょう。
逆に10年位のうちにＪＲの駅が近くに出来るとか、大きなスーパーが進出するとか、インフラ等が充実しそうな街なら、現在利回りが悪くとも購入すべきだと思います。 収益物件の購入は決して利回りだけで決断してはなりません。
そこで、扱いやすい収益物件としてベストなものを紹介します。 まず、先に事例としてお話した、利回りのあるワンルームマンションを1戸ずつ購入していくやり方は、管理を管理会社に任せることが出来るというメリットがあって良いのではないかと思います。
10戸まとめて6000万円という価格で弊社に打診がありました。 ワンルームなら1カ月の賃料4万5000円くらいで貸すことが出来ますし、年間賃料になおすと54万円、利回りは9％と破格でした。
また、総戸数50戸で、建築年数7年、タイル張りの今風のワンルームマンションで、管理も専門の管理会社が行っているしっかりした物件でした。 このような、第3者に管理を委ねることの出来る、システムのしっかりした収益物件なら特におすすめですが、総戸数10戸位の、管理会社に管理を委ねることの出来ないマンションを購入すると、日常の管理から自分で考えなければなりません。

当然、居住者に貸すわけですから、水槽タンクの掃除、階段等の日常掃除、近隣のクレームの受付け等、しなければならない煩わしいことが結構多くあります。 もちろん、「掃除くらい自分でやれる」という人は、この程度の賃貸マンションを多く買い、自分で管理をすれば利回りもよく、大変良いことなのです。
しかし、収益物件を買いたいという人の大多数は、出来る限り煩わしいことには手を染めたくないと思うのではないでしょうか。 このような人が収益物件を購入しても、管理の煩わしさから手放してしまうという結果になることが多々あるのです。
少し事業欲に燃えて、あまテナント事業です。 15坪敷地に3階建のテナントビルで、1階は事務所、3階はワンルームマンションで、賃料を低めす。
利回り5％から6％を狙うなら、近頃、小規模の格安物件が出てきていますので結構事業化できるでしょう。 またこの程度の物件なら管理も簡単で、階段部分の掃除くらいですから、何なら管理費を取らず、階段の掃除も入居者にお願いするようなやり方も良いかもしれません。
いずれにしても、収益物件を購入するときは、実業家になったような気持ちで、誰の意見にも強く左右されず、出来る限り多くの事例を集めて、冒険のない手法を採るのが無難です。 あるとするなら、ワンルームは1戸あたりの単価が安く、あまり大きな資金を動かさずに事業化することが出来ますので、資金に限界のある一般の人には良いかもしれません。
最近、新築分譲マンションのあおりを受けて、中古マンションが格段に安くなっています。 自分で住むとなると、利便性や学区や環境など気にかかることも多いのですが、そのマンションに賃貸ニーズがるとするなら、後は価格だけのことで、管理も管理会社任せに出来、今は非常に面白い収益物件になり資金にゆとりのない人におすすめしたいのは、商業地域の小規模宅地のとか20坪の敷地に3階建のテナントビルを建て、1階は店舗として貸し、ワンルームマンションで、賃に抑え、満室になるような企画をするのです。
数億の資金があり、出来れば1棟まとめて大きな収益物件を買いたいという人におすすめしたいのは格安のテナントビルです。 一般に、学生相手の賃貸マンションは収益物件としては確実ですが、確実なだけに不動産価値のある物件であるとか、我々の言う「化ける物件」がありません。
ところがテナントビルですと、立地条件によりますが、時によっては建物付きの土地代以下という、理屈を通り越した価格の物件が出てくることがあります。 何故このような物件が出てくるのかというと、不動産、特に商業地の物件は不況のあおりを受けて壊滅的な売行き不振状態になっているのです。
さらに、金融機関の不良債権問題で動けなくなった物件が販売予備群として山と控えています。 また、オーナーに営業能力がなくてテナントを入れることが出来ず、所有することに嫌気がさして売却することになったビルなどに、時価換算してひっくり返るような物件が市場に出てきたりします。
今や商業用地は完全な買手市場です。 しかし、こんな状態が今後10年も20年も続くのかと考えると、まずそのようなことはありません。

日本の経済規模や、商業用地に対して新たにまき起こるだろう。 そうは言っても、テナントビルを購入したものの、入居者がいないでは話になりません。
最近、テナントの入居率が悪くなったと言いますが、それも工夫次第で何とかなると思うのです。 私が業をしている京都の経済規模は、東京や大阪と比較して極端に低いのですが、それでもビジネス街の1等地のテナント料は坪2万円もしています。
京都の経済状況からすると、ちょっと高いテナント料かと思うのですが、それでもそれなりの入居者がいます。 東京や大阪から比べると京都は片田舎ですが、京都のビジネス街、烏丸通りに林立するビル群を見ていると、さほど空室は目立っていません。
当然、新たに参入するビルは、同じようなテナント料を取ろうとすれば入居者募集に苦労しますが、もしこれを、例えば同立地・同条件のビルで、坪2万円のテナント料を1万3000円位に下げて募集すればどうでしょう。 京都のテナントビルの空室状況を見ていますと、現在入居率が70％から80％といったところでしょうが、賃料を70％位にして100％の入居率を得たほうが、総合的に見て貸しビル業としてのメリットはあるのではないでしょうか。
今後、商業地域に継続的に空洞化が続くということはないだろうと思います。 いずれ価格は反転し、適正な価格になるだろうし、時には需要のあおりを受けて適正価格を追い越すような取引価格も現われるかもしれません。
そう考えると、利回りの取れる商業用地の購入は、今をおいて他はないと断言できます。 そうすれば、その担保力で新たな事業計画を立てることが出来ます。
このような考え方でテナント事業を考えると、周辺には購入の可能性のある物件が目白押しに出てくること請合いです。

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